Nießbrauch – Nutzung einer Wohnung mit besonderen Rechten
Das Nießbrauchrecht erlaubt einer Person, den vollen Nutzen aus einer Immobilie zu ziehen, ohne als Eigentümer im Grundbuch zu stehen. Dieses Recht gehört zur Gruppe der Dienstbarkeiten und kann unter anderem bei einer Eigentumswohnung eingetragen werden.
Was bedeutet Nießbrauch konkret?
Der Berechtigte darf die Immobilie vollständig nutzen. Das umfasst sowohl die eigene Wohnnutzung als auch das Vermieten. Einnahmen daraus stehen ausschließlich dieser Person zu, nicht dem Eigentümer. Das Wohnobjekt bleibt dabei rechtlich belastet – selbst bei einem Eigentümerwechsel.
Zwischen der nutzungsberechtigten und der eingetragenen Person besteht ein rechtlicher Rahmen mit gegenseitigen Rechten und Pflichten. Wer zum Beispiel für laufende Kosten oder Reparaturen zuständig ist, wird in der vertraglichen Regelung festgelegt.
Mitspracherechte in der Eigentümergemeinschaft
Obwohl der Nießbraucher viele Freiheiten hat, besitzt er kein Stimmrecht bei Abstimmungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Diese Entscheidungsbefugnis liegt weiterhin beim im Grundbuch eingetragenen Wohnungsinhaber.
Auch das Anfechten von Beschlüssen bleibt grundsätzlich dem Eigentümer vorbehalten. Allerdings ist es möglich, dass dieser dem Nießbraucher für einzelne Entscheidungen eine Vollmacht erteilt. In bestimmten Situationen – etwa bei finanzieller Beteiligung – kann der Eigentümer verpflichtet sein, dessen Interessen bei Abstimmungen zu berücksichtigen. Diese Verpflichtung gilt jedoch nur im privaten Verhältnis, nicht gegenüber der Gemeinschaft.
Zustimmung bei bestimmten Maßnahmen erforderlich
Bei bestimmten gemeinschaftlichen Vereinbarungen ist die Zustimmung des Nießbrauchers erforderlich – und zwar immer dann, wenn seine Nutzungsposition rechtlich betroffen ist. Dazu zählen:
- Änderungen von Sondernutzungsrechten
- Einführung einer Verkaufsgenehmigungspflicht (§ 12 WEG)
- Einschränkungen bei der Nutzung
- Anpassungen des Stimmrechts
Maßnahmen, die keine direkte Auswirkung auf das Nutzungsrecht haben, wie z. B. die Verteilung von Kosten, können hingegen ohne seine Mitwirkung beschlossen werden.
Unterschiede zu anderen Nutzungsformen
Das Wohnrecht ist die bekannteste Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Es erlaubt einer bestimmten Person die Nutzung eines Objekts – meist zum Wohnen – jedoch ohne die Möglichkeit, daraus Einkünfte zu erzielen.
Die Grunddienstbarkeit wiederum betrifft immer ein anderes Grundstück – etwa ein Wegerecht. Hier erhält der Eigentümer eines Nachbargrundstücks bestimmte Nutzungsrechte an einem angrenzenden Grundstück.
Im Gegensatz dazu ermöglicht der Nießbrauch eine umfassende Nutzung – sowohl privat als auch wirtschaftlich –, ohne das Eigentum selbst zu übertragen.
