Der Ertragswert spielt eine wesentliche Rolle bei der Beurteilung von Immobilien, Unternehmen und anderen Kapitalanlagen, die auf regelmäßige Einnahmen ausgerichtet sind. Ziel dieser Bewertungsgröße ist es, den tatsächlichen wirtschaftlichen Nutzen eines Objekts möglichst realistisch darzustellen. Im Unterschied zu Bewertungsansätzen, die sich an Baukosten oder aktuellen Verkaufspreisen orientieren, steht hier nicht die Substanz oder der Marktvergleich im Vordergrund, sondern die nachhaltige Fähigkeit, Einkommen zu erzielen. Entscheidend ist daher, welche finanziellen Überschüsse ein Objekt künftig erwirtschaften kann und welchen Wert diese Einnahmen aus heutiger Sicht besitzen. Um diese Vergleichbarkeit herzustellen, werden die erwarteten Erträge um alle laufenden Kosten reduziert und anschließend auf den Bewertungszeitpunkt abgezinst. Das Ergebnis dieser Abzinsung ist der Barwert, der als Ertragswert bezeichnet wird.

Die Grundlage dieser Vorgehensweise bildet das Ertragswertverfahren, ein anerkanntes und rechtlich normiertes Verfahren der Wertermittlung. Es verfolgt das Ziel, den Wert eines Objekts anhand der langfristig erzielbaren Rendite zu bestimmen. Besonders verbreitet ist dieses Verfahren bei Wohn- und Gewerbeimmobilien, die vermietet oder verpachtet werden, da deren Wert stark von stabilen Einnahmen abhängt. Darüber hinaus findet das Ertragswertverfahren Anwendung bei der Bewertung von Unternehmen oder anderen Investitionen, bei denen zukünftige Zahlungsströme maßgeblich für die Wirtschaftlichkeit sind. In Deutschland ist dieses Verfahren unter anderem in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt, wodurch einheitliche Standards, Transparenz und Rechtssicherheit gewährleistet werden.

Die Ermittlung des Ertragswerts erfolgt nach einer klar strukturierten Abfolge von Rechenschritten. Zunächst wird der Reinertrag bestimmt. Ausgangsbasis sind die jährlichen Bruttoeinnahmen, die meist aus Mieten oder Pachten resultieren. Von diesen Einnahmen werden sämtliche Kosten abgezogen, die für den laufenden Betrieb des Objekts erforderlich sind. Dazu zählen unter anderem Ausgaben für Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen, Rücklagen für größere Reparaturen sowie mögliche Mietausfälle. Der verbleibende Betrag stellt den Reinertrag dar und zeigt, welcher jährliche Überschuss dem Eigentümer tatsächlich zur Verfügung steht.

Im Anschluss wird dieser Reinertrag kapitalisiert, das heißt, er wird in einen heutigen Wert umgerechnet. Hierzu wird der jährliche Überschuss mit einem Vervielfältiger multipliziert. Dieser Vervielfältiger ergibt sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der verbleibenden wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Gebäudes. Der Liegenschaftszinssatz orientiert sich am aktuellen Kapitalmarkt und berücksichtigt neben dem allgemeinen Zinsniveau auch objektspezifische Risiken, beispielsweise in Bezug auf Lage, Nutzung oder Vermietungssicherheit. Die Restnutzungsdauer beschreibt den Zeitraum, in dem das Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Durch diese Kapitalisierung werden zukünftige Einnahmen auf den Bewertungsstichtag bezogen und vergleichbar gemacht. 

Da Grundstücke im Gegensatz zu baulichen Anlagen keiner altersbedingten Abnutzung unterliegen, wird der Bodenwert gesondert ermittelt. Dieser ergibt sich in der Regel aus den Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke in ähnlicher Lage. Der Bodenwert wird anschließend zum kapitalisierten Gebäudewert addiert, woraus sich der gesamte Ertragswert der Immobilie ergibt. 

In der Praxis besitzt der Ertragswert eine hohe Bedeutung. Er liefert eine fundierte Grundlage zur Einschätzung der langfristigen Wirtschaftlichkeit und macht das Einkommenspotenzial eines Objekts transparent. Banken nutzen ihn häufig bei der Prüfung von Finanzierungen, während Investoren, Eigentümer und Berater ihn heranziehen, um Kauf-, Verkaufs- oder Investitionsentscheidungen sachlich und nachvollziehbar zu treffen. Insgesamt stellt der Ertragswert eine zentrale Kennzahl dar, die den nachhaltigen finanziellen Nutzen eines Objekts in den Mittelpunkt stellt.